甄牛策略美国房贷利率创三年新高，但房价“下侧黏性”加剧美联储政策考验

智通财经APP获悉，美国房贷利率连续第六周攀升，触及近三年高位，正在把潜在购房者推到场边。据美国抵押贷款银行家协会(MBA)周三公布的数据，截至 9 月 25 日当周，30 年期固定房贷合约利率上升 18 个基点至 7.30%，为 2023 年 11 月以来最高;五年期可调利率房贷(ARM)利率跳升 37 个基点至 6.47%，创两年多新高。

融资成本上升，对一个本就吃力的住房市场意味着更多困难。MBA 的购房指数(衡量贷款申请)下降 4.3%，为 2025 年 4 月以来最低;再融资指数再跌 8.7%，延续了 8 月中旬以来的下滑。MBA 副总裁兼副首席经济学家乔尔·坎(Joel Kan)在官方新闻稿中把这条链条说得很直白：“房贷利率跳升至近三年最高，把借款人推到了场边。”

分项看，本轮申请量下滑 6%，购房与再融资申请双双降至 2025 年以来最慢的周度节奏;政府担保类再融资下降 13%，FHA 与 VA 申请均为两位数下滑;ARM 占申请量的比重升至 10.3%，为 2025 年 10 月以来最高——可调利率产品比固定利率低约 80 个基点，正是这种利差把人推向它。

楼市：供给回来了，价格却不肯下来

房贷利率与成屋销售向来反向而行，但这一轮的冷并不均衡。据全美房地产经纪人协会(NAR)数据，8 月成屋销售环比下降 2.0%、同比下降 1.2%，折年率 398 万套，为 2025 年 6 月以来最弱;同期在售库存升至 162 万套，环比增 3.2%、同比增 5.9%——自 2019 年 11 月以来首次突破 160 万套，按当前销售速度相当于 4.9 个月供给，为十余年最高。NAR 首席经济学家劳伦斯·尹(Lawrence Yun)称，充足的供给正在给买家“更好的谈判机会”：8 月有约 20% 的在售房源降价，售价高于挂牌价的成交占比从一年前的 20% 降至 16%，房屋中位停留时间 31 天。

但价格并未转向：8 月成屋中位价 429,100 美元，同比涨 1.6%，为连续第 38 个月同比上涨;其中 100 万至 250 万美元以下区间的成交同比降 10%，100 万美元以上的成交反而增 3.9%，唯一增长的价格带就是最高端。尹把这归因于工资与就业——8 月工资同比增长 3.1%、年内新增非农就业 64.3 万人，“就业创造与工资增长通常驱动住房需求”。

这正是产权保险公司 First American Financial 首席经济学家马克·弗莱明(Mark Fleming)判断价格“下侧黏性”(downside sticky)的原因。他指出，7% 以上的房贷利率会让更多人被拴在现有住房里——房主手里的 3% 或 4% 房贷与当前利率之间的差距正在拉大。

据 FHFA 全国房贷数据库今年一季度数据，约 66.7% 的存量房贷利率低于 5%、49.9% 低于 4%、19.5% 低于 3%，存量房贷的平均利率约 4.5%(摩根士丹利给出的口径为约 70% 低于 5%、约一半低于 4%)。置换一套同等价位的住房，意味着月供大幅跳升，于是“不卖”成了理性选择。弗莱明认为，销售可能进一步放缓，但只要不出现导致法拍等被迫抛售的重大经济衰退，价格大幅下跌的可能性不大——价格“总体上会放缓上涨，或停止上涨”。

通胀：住房项为何还在托住核心 CPI

把镜头从楼市移到物价指数，逻辑会出现一个反常之处：楼市已经这么冷，为什么住房通胀还在撑着核心 CPI?

据美国劳工统计局 9 月 11 日发布的数据，8 月 CPI 同比涨 3.4%(与前月持平)、环比涨 0.4%;剔除食品与能源的核心 CPI 同比涨 2.4%，略低于前月的 2.5%。而住房(shelter)项同比涨 3.0%，较 7 月的 3.2% 继续回落;环比涨 0.3%，其中权重最大的两项——业主等价租金(OER)与主要居所租金(RPR)——各只涨 0.2%，当月涨幅主要由外出住宿(酒店)项 2.4% 的跳升贡献。

关键在于权重与统计方式。据全美住宅建筑商协会(NAHB)测算，住房项占核心 CPI 的比重超过 40%;另一个常见口径是其在全部 CPI 中约占三分之一。而 OER 衡量的是房主对自有住房“能租多少钱”的估计，不包含房主实际承担的保险、房产税、维修等成本;同时，租金类数据来自问卷调查、对市场租金的变化存在明显滞后，通常在 9 至 12 个月后才逐步反映到指数上。

这意味着本轮房贷利率与房价的高企，很难在短期内通过住房项传导成通胀的“降温”;反过来，只要住房项仍以 3% 的速度爬升，核心 CPI 就很难快速朝 2% 目标回落——8 月超级核心(剔除住房的核心服务)同比仍在 3.1%，同样印证了服务价格的黏性。

链条的另一端：10 年期美债与美联储

房贷利率并不由美联储直接决定，它锚定的是长期资金成本：30 年期房贷主要参照 10 年期美债收益率，再加上一层抵押贷款支持证券(MBS)的提前还款风险价差——目前两家主要预测机构在模型里都按约 2 个百分点的利差处理。

而 10 年期美债收益率正在创纪录的位置上运行。据美债收盘报价，周一10 年期收益率收报 5.2361%，盘中最高触及 5.27%，为 2007 年 6 月以来最高;对政策利率更敏感的 2 年期收报约 4.93%;30 年期收益率 9 月 29 日盘中升至 5.62%，创 2002 年以来新高。收益率上行的推手与房贷利率完全同源：中东冲突推高能源价格、通胀预期反弹，财政部赤字与债券供给担忧推升期限溢价，以及更强硬的美联储预期。

美联储本月早些时候自 2023 年以来首次加息，将基准利率上调至 3.75% 至 4.00%。据议息会议点阵图，16 名官员中有 12 人预计年内还将加息一次、4 人预计两次;美联储主席凯文·沃什(Kevin Warsh)在会后对记者表示，央行偏好的通胀指标 PCE 物价指数 8 月运行在约 3.6%。投资者普遍预期年底前还会再加息一次。

预测机构已经在往下修楼市预期。据 MBA 最新预测，符合房利美与房地美承销标准的 30 年期固定房贷利率第四季度将在 6.8% 左右，并维持到明年 6 月，高于上月预测的 6.7%;2026 年再融资规模预计约 7,000 亿美元(低于 8 月预测的 7,130 亿美元与 7 月预测的 7,470 亿美元)，2027 年进一步降至 6,340 亿美元;成屋销售预计约 410.5 万套。

房利美的口径相近：未来三个月 30 年期利率均值 6.8%，明年一季度降至 6.7%。两家机构都预期 10 年期收益率年末在 4.8% 上下——这意味着 6.8% 的房贷利率预测本身，已经假设了长端收益率与通胀预期在未来数月小幅回落;而上周的 7.30% 比这个假设高出约 50 个基点。

循环卡在哪？

把四段连起来看，这是一个自我加固的闭环：住房成本高企推高生活成本与劳动力成本，撑住服务通胀;服务通胀与能源价格让美联储难以转向，长端收益率维持高位;长端收益率决定房贷利率，高房贷利率冻结置换需求、压制成交量并加剧供给短缺;而供给不足又让房价具有“下侧黏性”，房价与租金继续为住房通胀提供燃料。政策利率上调可以压需求，却压不动这个环里最滞后的那一环——住房项的统计滞后与房主的锁定效应。

这个环也有松动的方向：库存已在回升(4.9 个月供给为十余年最高)、卖方降价增多、FHFA 口径下低于 4% 的存量房贷占比已从高点滑落至 49.9%，意味着锁定效应会随低息贷款逐步摊销而自然减弱;若长端收益率回落，置换链条会率先解冻。但在 8 月 CPI 住房项仍有 3.0%、9 月 CPI 要到 10 月 14 日才公布的当下，市场能看到的只是同一个方向：利率更高、成交更冷、价格不跌。

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